這是一輪力度前所未有的調(diào)控：2010年，針對部分城市房價過快上漲，一年之內(nèi)中央政府3次出臺調(diào)控措施，動用政策工具之多，歷史罕見。
這是一輪任務(wù)繁重的調(diào)控：要解決房價過快上漲的現(xiàn)實(shí)問題，必須面對房地產(chǎn)市場積重難返的歷史問題，還有復(fù)雜變幻的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)運(yùn)行大環(huán)境帶來的諸多不確定性因素。
2011年，繼續(xù)堅定不移推進(jìn)房地產(chǎn)市場調(diào)控，努力使房價穩(wěn)定在合理的價位，這是人民的心愿、政府的承諾。新的一年為何繼續(xù)實(shí)行“最嚴(yán)格的調(diào)控”措施？記者就此問題采訪了權(quán)威部門及有關(guān)人士。
一問：房價過快上漲得到遏制了嗎？
這是一幅2010年房價走勢圖：70個大中城市房價從同比漲幅來看，走出了一條先揚(yáng)后抑的曲線。
年初一路飛揚(yáng)，4月達(dá)到頂峰，漲幅達(dá)到12.8%。自4月份國務(wù)院調(diào)控措施出臺后，漲幅逐步回落：從5月份的12.4%，6月份的11.4%，7月份的10.3%降至8月份的9.3%，9月份的9.1%，10月份的8.6%，再到11月份的7.7%。
從環(huán)比漲幅來看，有升有降。自6月份開始，連續(xù)3個月零增長，市場陷入觀望。進(jìn)入9月，環(huán)比開始小幅上漲，到11月，環(huán)比上漲為0.3%。
從這些數(shù)據(jù)可以看出，房價過快上漲的趨勢得到了一定程度的遏制，這是調(diào)控政策作用的結(jié)果。
“遏制部分城市房價過快上漲”。這是2010年房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要目標(biāo)。當(dāng)年1月，國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，4月17日，《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》出臺，9月底，為了鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，國家有關(guān)部委又出臺五項措施，強(qiáng)化政策落實(shí)力度。
從建立考核問責(zé)機(jī)制到實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房；從增加住房有效供給到加快保障性安居工程建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)管等，2010年調(diào)控幾乎動用了各種可用的政策工具，從信貸政策、住房保障政策、土地政策、預(yù)售制度、行政監(jiān)管等方面作了進(jìn)一步規(guī)定，力度之大前所未有。
國務(wù)院發(fā)展研究中心專家夏斌認(rèn)為，此輪政策調(diào)控并非短期打壓房價的舉措，而是糾正房地產(chǎn)市場扭曲發(fā)展的長期政策。
面對復(fù)雜的房地產(chǎn)市場，調(diào)控目標(biāo)是否實(shí)現(xiàn)了呢？在2010年12月底舉行的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新如此評價：“調(diào)控取得一定效果。”
炒房和投機(jī)性購房等不合理住房需求得到初步抑制。來自中國人民銀行的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)貸款余額同比增速回落趨勢明顯。從2010年5月到10月，這一數(shù)據(jù)由45.5%降至31.2%。同期，個人貸款余額由新增1424億元降至825億元。
另外，根據(jù)權(quán)威部門對8個熱點(diǎn)城市住房差別化信貸政策執(zhí)行情況檢查結(jié)果來看，近半年來二套及以上住房貸款占比呈明顯回落態(tài)勢。
為了抑制投機(jī)性購房，北京率先發(fā)出“限購令”。據(jù)北京住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會介紹，出臺限購新政以來，北京市二套以上購房比重持續(xù)回落，非本地戶籍購房比重回落至40%以內(nèi)，下調(diào)4.3個百分點(diǎn)。
住房供應(yīng)總體有所改善。2010年，全國城市住房供地計劃近270萬畝，實(shí)際供應(yīng)比2009年增加約80%；根據(jù)權(quán)威部門對90個重點(diǎn)城市的監(jiān)測，1到11月，新建商品住房上市面積達(dá)3.55億平方米，同比增長14.2%。
保障性安居工程進(jìn)展順利。2010年全國保障性安居工程建設(shè)規(guī)模創(chuàng)歷年之最，全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工590萬套，基本建成370萬套；農(nóng)村危房改造開工136萬戶，基本竣工108萬戶；均超額完成年初國務(wù)院部署的任務(wù)。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹說：“如果沒有調(diào)控，2010年房價漲幅絕不是現(xiàn)在這樣的水平。”
二問：房價為何仍在高位波動？
自2010年四季度以來，一些地方高價地再度出現(xiàn)，部分未實(shí)施限購的區(qū)域中心城市住房成交出現(xiàn)量價齊升的勢頭，限購城市周邊地區(qū)房價出現(xiàn)較快上漲，部分熱點(diǎn)城市房價再現(xiàn)上漲苗頭。
人們不禁要問，經(jīng)過如此大力度的調(diào)控，為何還會出現(xiàn)這種情況，房價為何居高不下？權(quán)威人士認(rèn)為，這種情況的出現(xiàn)既有房地產(chǎn)市場自身存在的問題，也有諸多外部因素影響。
——房地產(chǎn)市場自身問題積重難返。供求失衡、投資比例過高、違法違規(guī)交易、炒地炒房、住房保障滯后、房地產(chǎn)稅制不健全、市場信息不對稱等問題，都是多年來積累所致。秦虹說：“這些多年積累的問題，不可能在政策出臺短短幾個月就得以解決。”
——過分依靠房地產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟(jì)增長和地方財政增收。來自國土資源部的最新數(shù)據(jù)顯示，2010年全國土地出讓成交總價款2.7萬億元人民幣，同比增加70.4%。國土資源部部長徐紹史說：“城市發(fā)展對土地的依賴有增無減，利益分配不合理，社會矛盾突出，土地出讓制度亟待進(jìn)一步改革完善?！?o:p>
——多年累積形成的流動性壓力和民間投資選擇較少。近年來所累積形成的流動性壓力不容忽視，2009年我國新增信貸規(guī)模近10萬億元，相當(dāng)于過去三四年的增量。再加上民間投資出路少，通脹壓力之下，資金過度流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。與此同時，居民存款陷入負(fù)利率困局，刺激財富進(jìn)入樓市等資產(chǎn)市場。
——境外熱錢流入也加大了房價上漲壓力。自美聯(lián)儲宣布推出第二輪定量寬松貨幣政策，中國面臨輸入性通脹和熱錢流入壓力不斷加大。瞄準(zhǔn)賺取人民幣升值、房價上漲等超值收益，境外資本躍躍欲試。
還應(yīng)當(dāng)看到的是，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)加快升級，住房改善需求顯著增加，加劇了城鎮(zhèn)住房的供需缺口，帶來了住房價格上漲的壓力。
從更深層的意義上講，高房價也是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中的許多矛盾在住房領(lǐng)域的反映：長期存在的城鄉(xiāng)、區(qū)域發(fā)展不平衡問題仍然突出，大量人口向東部地區(qū)和大城市集中，造成這些地區(qū)住房壓力過大；現(xiàn)行的財政體制使地方政府的事權(quán)與財權(quán)不對稱，成為引發(fā)“以地生財”問題的重要原因；腐敗現(xiàn)象在房地產(chǎn)領(lǐng)域仍比較突出，一定程度上導(dǎo)致國家宏觀調(diào)控政策執(zhí)行力弱化；等等。這些問題都直接或間接對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生著影響。
清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵表示：“房地產(chǎn)問題是深刻的體制問題，需要著眼于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改善民生綜合考慮?！?o:p>
三問：遏制高房價將有何新舉措？
歲尾年初，高層頻頻釋放出堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松的決心。來自各有關(guān)部門的年度工作會議也傳遞出強(qiáng)烈的信號：“繼續(xù)堅定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控?！?o:p>
一系列新舉措應(yīng)運(yùn)而生：土地招拍掛制度將得到完善。國土資源部表示，2011年要推動土地供應(yīng)由“價高者得”的單一目標(biāo)向完善市場、保障民生等多目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變。
實(shí)踐表明，采用“綜合評標(biāo)”等辦法有助于降低地價。來自北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會的數(shù)據(jù)顯示，2010年5月份以來，北京出讓的43宗居住用地中，有37宗采用了綜合評標(biāo)。4月以來平均樓面價由每平方米13976元降至5658元每平方米，土地成交溢價率由119%降至27%。
房地產(chǎn)市場秩序?qū)⒌玫竭M(jìn)一步規(guī)范，商品房預(yù)售資金監(jiān)管力度加大，“捂盤惜售”“囤地”等行為將得到更為嚴(yán)格監(jiān)管。個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)正在推進(jìn)。據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》有望近期出臺。2011年年中40個重點(diǎn)城市的個人住房信息系統(tǒng)要實(shí)現(xiàn)與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)。
繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸政策，推動房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。中國人民銀行的工作會議提出，2011年將落實(shí)好穩(wěn)健的貨幣政策，進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀審慎管理，把好流動性總閘門，這必將為房地產(chǎn)市場調(diào)控提供有利外部環(huán)境。
限購等行政手段不放松。原本公布限購期限的福州、廈門、?？?、溫州四地表示，2011年限購政策繼續(xù)實(shí)施。鄭州等二線城市也傳出限購信號。
房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市和開征時間表逐步明晰。據(jù)了解，上海、重慶為房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。來自重慶“兩會”的消息，重慶市政府確定開征高檔商品房房產(chǎn)稅，有望2011年一季度出臺相關(guān)文件。
一方面利用信貸杠桿，加強(qiáng)土地管理，抑制投機(jī)，另一方面加大保障性住房的建設(shè)力度，緩和供求關(guān)系，平抑房價。
2011年我國將建設(shè)1000萬套保障性住房，重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房。與2010年580萬套的目標(biāo)相比，這一數(shù)據(jù)幾乎翻了一番，保障房將迎來高速發(fā)展的時代。
社會廣為關(guān)注的“問責(zé)制”將得到落實(shí)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新說：“住房城鄉(xiāng)建設(shè)部適時會同監(jiān)察部對省、市人民政府穩(wěn)定房價工作進(jìn)行考核。對政策落實(shí)不到位、工作不得力的，進(jìn)行約談直至追究責(zé)任?！?o:p>
此外，針對房地產(chǎn)市場存在的深層次問題，國家發(fā)展和改革委員會主任張平表示，2011年將制定并實(shí)施解決居民住房和促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的綜合性政策方案。
堅定不移地推進(jìn)房地產(chǎn)市場調(diào)控，更加注重制度建設(shè)，加快保障性住房建設(shè)進(jìn)度，我們就一定能夠穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格，推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，逐步實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。
