老舊小區(qū)之所以老舊，很大程度上源于物業(yè)管理的缺失，一些老舊小區(qū)甚至根本就沒有物管。
改造中新增的設(shè)施設(shè)備需要專人維護(hù)，居民也希望提升物業(yè)服務(wù)水平。整飭一新的老舊小區(qū)，如何通過物業(yè)管理來“保鮮”？來看記者梳理出的重慶幾種典型模式。
璧山區(qū)天湖小區(qū)：
讓居民參與到小區(qū)自治中來
“天湖的春天，悄悄地來了。是誰，讓積弊重重的小區(qū)改變了容顏？”今年初，璧山天湖小區(qū)居民張德榮，在小區(qū)內(nèi)部的刊物上發(fā)表了這樣的詩句。
改變小區(qū)容顏的不是別人，正是包括張德榮在內(nèi)的800多戶業(yè)主。所謂“積弊重重”，要追溯到2014年。彼時，這個建于本世紀(jì)初的小區(qū)，因過低的物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物管公司難以為繼，被迫離場，小區(qū)管理陷入癱瘓，垃圾遍地，下水道多次堵塞，居民怨聲載道。
此后的3年，先后有3位業(yè)主牽頭組建居民自治組織，聘請保安、保潔人員，維持基本的物業(yè)管理，但并沒有找到新的收入渠道，缺乏經(jīng)費(fèi)來提升管理水平；加之被質(zhì)疑有利益輸送，大量居民拒交物管費(fèi)，小區(qū)物管再度陷入惡性循環(huán)。
小區(qū)居民自治，關(guān)鍵在于管理者的公信力和一個能夠觸達(dá)基層的管理架構(gòu)。2019年初，在璧山區(qū)“黨建引領(lǐng)小區(qū)治理”試點(diǎn)活動中，天湖小區(qū)業(yè)主、區(qū)住建委辦公室主任毛澤剛被推舉擔(dān)任小區(qū)黨支部書記和業(yè)委會主任，同期回到小區(qū)黨支部報到的，還有200多名黨員干部。
這樣一個以黨員和業(yè)主代表為主的管理群體，被劃分為若干個職能小組，每個小組負(fù)責(zé)相應(yīng)的樓棟，甚至細(xì)化到每家每戶。由此，毛細(xì)血管般的管理架構(gòu)，讓每位居民都參與到自治中來。
經(jīng)過明算賬，業(yè)主們充分認(rèn)識到了小區(qū)物管經(jīng)費(fèi)欠缺這一最大難題，并找到兩條增收渠道。一是繳清欠費(fèi)。兩年來，天湖小區(qū)收回歷年欠費(fèi)36.8萬元，目前的物業(yè)費(fèi)繳存率高達(dá)93.6%。二是利用小區(qū)空地打造停車場，新增的200多個停車位，每年為小區(qū)增收數(shù)十萬元。
由此一來，在不提高物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的情況下，天湖小區(qū)不僅輕輕松松支付了保安、保潔、設(shè)備維護(hù)等物管服務(wù)費(fèi)用，如今賬面上還躺著80多萬元盈余。過去兩年春節(jié)，業(yè)委會還給業(yè)主發(fā)放了回饋大禮包。
天湖的春天又回來了。多年來先后搬家出去的30多戶居民，現(xiàn)在又重新搬回了小區(qū)。這個位于璧山城區(qū)中央位置、二手房價格一度跌破每平方米4000元的小區(qū)，目前在多個平臺的交易價格已經(jīng)升至每平方米7000元以上。
沙坪壩區(qū)團(tuán)結(jié)壩社區(qū)：
我為大家服務(wù)一天，大家為我服務(wù)兩年
“我為大家服務(wù)一天，大家為我服務(wù)兩年?！痹谏称簤螀^(qū)石井坡街道團(tuán)結(jié)壩社區(qū)，流傳著這樣一句口號。團(tuán)結(jié)壩社區(qū)管轄的，是重慶特鋼廠家屬院的一部分。這里，數(shù)十棟依山而建的樓房里，住著750多戶居民。
一天和兩年，是怎樣一種“交易”關(guān)系？
原來，自2005年重慶特鋼廠破產(chǎn)后，其家屬院也日漸陳舊。近年來的老舊小區(qū)改造中，團(tuán)結(jié)壩社區(qū)整飭一新。老舊居民樓的外立面重新刷漆，一些私拉亂接的電線被規(guī)整，小區(qū)里的道路也重新油化，還添置了不少休閑娛樂設(shè)施。
“硬件”條件改善了，增加一些“軟件”服務(wù)，成為居民最大的期盼。比如，小區(qū)道路上一度塞滿了車輛，居民出行不便；社區(qū)人手不夠，不能隨時巡查，哪里路燈壞了、下水道堵了，經(jīng)常要過好幾天才能知曉。
這些物業(yè)管理中的專門事務(wù)，需要專人負(fù)責(zé)。請一家物業(yè)公司來管吧，在這個居民平均年齡超過60歲的老舊社區(qū)里，大家可沒這樣的消費(fèi)習(xí)慣，同時也不愿意承擔(dān)每戶每月動輒上百元的物管費(fèi)用。把居民組織起來自我管理吧，一時半會也找不到能承頭的人。
能不能由社區(qū)承頭，居民提供力所能及的輔助，實行“半自治”管理？去年，團(tuán)結(jié)壩社區(qū)發(fā)動居民，連續(xù)召開數(shù)場院壩會，最終達(dá)成共識：大家輪流擔(dān)任社區(qū)管理員，負(fù)責(zé)當(dāng)日小區(qū)衛(wèi)生和設(shè)施巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時報告。設(shè)置大門，管理員負(fù)責(zé)當(dāng)日開門關(guān)門，勸阻車輛開入小區(qū)。
如此一來，750余戶居民，每戶值班一天，差不多兩年一個輪回。換句話說，我為大家服務(wù)一天，大家為我服務(wù)兩年。
通過這種“半自治”的方式，團(tuán)結(jié)壩社區(qū)在沒有額外增加社區(qū)干部、沒有增加居民負(fù)擔(dān)的情況下，實現(xiàn)了社區(qū)管理的專人化。如今，路面臟了，井蓋、路燈等設(shè)施壞了，社區(qū)會在第一時間接到報告并派人處理。車輛不進(jìn)小區(qū)，居民重新?lián)碛幸粋€寬敞的院壩空間，出行方便了，大家還能聚在一起聊天、下棋，增進(jìn)鄰里關(guān)系。
渝北區(qū)一點(diǎn)五支路街區(qū)：
單體樓也有專業(yè)物管公司管理
渝北區(qū)雙龍湖街道龍順街社區(qū)一點(diǎn)五支路街區(qū)，整齊排列著數(shù)十棟居民住宅樓。最近有多棟樓新加裝了電梯，樓棟之間的空地上，正在鋪設(shè)地面磚、安裝休閑娛樂設(shè)施。
更讓當(dāng)?shù)鼐用裥牢康?，是這里將引入新的物管公司，未來會有保安24小時巡邏，有人員負(fù)責(zé)清潔巡查。這個有近30年房齡、沒有圍墻、由開放式單體樓組成的老舊小區(qū)，在物業(yè)管理水平上將和近些年新修建的一般商品房小區(qū)相差無幾。
不過，當(dāng)?shù)鼐用袼杞患{的物管費(fèi)，仍然為每戶每月二三十元，僅夠垃圾清運(yùn)。多出來的服務(wù)，誰買單？
答案是通過財政補(bǔ)貼和“大社區(qū)”管理，為新進(jìn)駐的物管公司找到新的收入來源。所謂財政補(bǔ)貼，即在未來3年內(nèi)，渝北區(qū)按照居民樓每月每平方米0.3元的標(biāo)準(zhǔn)，對物管公司進(jìn)行補(bǔ)貼。所謂大社區(qū)管理，就是將小區(qū)周邊的停車管理、保潔等能產(chǎn)生收益的市政管理業(yè)務(wù)，一并交給該物管公司，用以彌補(bǔ)社區(qū)物管經(jīng)費(fèi)的不足。
統(tǒng)籌管理，以有余補(bǔ)不足，這樣的制度設(shè)計，源自老舊小區(qū)改造后續(xù)管理中的一道難題。老舊小區(qū)改造中，新建的電梯等公共設(shè)施需要專人來維護(hù)，居民也希望提升物業(yè)服務(wù)水平；但由單體樓組成的老舊社區(qū)，幾乎每棟樓都是一個獨(dú)立的單元，由不同的開發(fā)商開發(fā)，不同樓棟的居民之間鮮有往來，難以相互認(rèn)同。大家坐下來商談居民自治，很難，共同聘請一家物業(yè)公司來管理吧，沒人愿意多出錢。
政府主導(dǎo)，通過補(bǔ)貼和賦予創(chuàng)收渠道兩種方式，吸引物管公司參與一點(diǎn)五支路街區(qū)管理。問題是，三年期滿，補(bǔ)貼不再，物管公司還能繼續(xù)嗎？渝北區(qū)的設(shè)想是引導(dǎo)物管公司開展增值業(yè)務(wù)，獲得持續(xù)收入。具體而言，物管公司將通過基本的物業(yè)服務(wù)“蓄客”，再伺機(jī)“流量變現(xiàn)”，開展農(nóng)產(chǎn)品售賣、養(yǎng)老服務(wù)等新業(yè)務(wù)。
部門聲音>>>
實踐證明，在老舊小區(qū)中，發(fā)揮黨員干部的先鋒模范作用和基層黨組織的戰(zhàn)斗堡壘作用，實現(xiàn)居民自治管理，是一條切實可行的路。老舊小區(qū)改造后續(xù)管理，在難以實現(xiàn)居民自治的情況下，外聘物業(yè)公司可謂最佳出路。外聘，難在經(jīng)費(fèi)。渝北區(qū)通過財政資源的引導(dǎo)性配給，提高了物管公司的參與積極性。這是一種很好的嘗試。
——重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會
專家點(diǎn)評>>>
重慶各個城市更新改造項目根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用裣蛲篮蒙畹墓餐庠?，在基層黨組織和居民組織的帶領(lǐng)下，因地制宜組織相應(yīng)的生活服務(wù)（包括物業(yè)管理）進(jìn)入項目，共同創(chuàng)造美好家園，讓已經(jīng)改造的項目既有“面子”，又有“里子”。
——重慶市物業(yè)管理協(xié)會秘書長何偉
