短短3年半時(shí)間，年?duì)I業(yè)收入增長超過2.4倍，管理人員人均效能提高了5倍——這是前不久召開的第二屆中國國企存量資管創(chuàng)新峰會上，重慶發(fā)布的一份公租房商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營成績單。
重慶是如何做到的？作為重慶公租房商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營管理方，重慶發(fā)展投資有限公司（以下簡稱重發(fā)公司）的“訣竅”，就是將管理與服務(wù)、標(biāo)準(zhǔn)與特色相結(jié)合，構(gòu)建了從招商、扶商到造商的全鏈條服務(wù)，從而探索出一條保障性住房社區(qū)商業(yè)高質(zhì)量運(yùn)營管理的新路。
讓專業(yè)的人做專業(yè)的事
在中心城區(qū)，分布著21個(gè)市級公租房項(xiàng)目，可入住80余萬住房困難群眾，服務(wù)周邊80多個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。這些項(xiàng)目平均住戶超過3萬人，最多的住戶達(dá)10萬人以上。公租房商業(yè)資產(chǎn)在保障居民生活配套、服務(wù)周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中發(fā)揮了重要作用。
龐大的人群意味著可觀的商機(jī)，但要當(dāng)好公租房商業(yè)資產(chǎn)的“包租婆”并不容易。人口流動性大聚集時(shí)段少、居民消費(fèi)能力有限、建成時(shí)間長、資產(chǎn)面貌陳舊等，都是公租房商鋪的“瑕疵”，加上重慶公租房商業(yè)體量在全國位居前列，空置資產(chǎn)多為集中商業(yè)及零散邊角底商，運(yùn)營起來困難重重。
2019年起，重發(fā)公司耗資200多億元從市屬國企手里陸續(xù)購入200多萬平方米公租房商業(yè)資產(chǎn)，2020年正式承擔(dān)起公租房商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營管理的重任。新公司人手少，公租房資產(chǎn)人均管理面積達(dá)到3.46萬平方米，遠(yuǎn)高于全國同行業(yè)平均水平。
面對這樣的難題，重發(fā)公司副總經(jīng)理冉斌介紹，第一步是整體升級資產(chǎn)管理系統(tǒng)，全面掌握公租房資產(chǎn)資料，深度調(diào)研，實(shí)施“一盤一策”，為后期招商、業(yè)態(tài)定位、客戶準(zhǔn)入、運(yùn)營管理、工程維保等奠定基礎(chǔ)。
第二步是大力推動市場化運(yùn)營。就是向市場借智借資源，公開招標(biāo)引入專業(yè)商管團(tuán)隊(duì)，主動拜訪市場主體，建立合作意向商家資源庫，吸引一批知名企業(yè)入駐。
“打開局面，關(guān)鍵在于用專業(yè)的人做專業(yè)的事。”冉斌認(rèn)為，商管團(tuán)隊(duì)有專業(yè)判斷能力和市場化管理模式，能快速建立良好的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。市場主體自帶產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈體系，不僅能通過價(jià)格優(yōu)勢吸引客流，還能帶動與其形成互補(bǔ)關(guān)系的中小商家緊隨而來，活躍商業(yè)氛圍。
事實(shí)也證實(shí)了冉斌的判斷。例如，重發(fā)公司公開招標(biāo)引入捷順科技聯(lián)合運(yùn)營11個(gè)公租房小區(qū)停車場以來，月車流總量整體提升了43.6%。僅此項(xiàng)目，公司每年可增加2000多萬元純利潤。城南家園商管公司入駐3年多來，出租率從2020年的46.43%提升至目前的82.63%，盤活了21萬平方米商業(yè)資產(chǎn)。
第三步是內(nèi)部挖潛，建立三級管理架構(gòu)，提升內(nèi)部決策效率和執(zhí)行力。各分公司實(shí)施“九比九拼”制度，進(jìn)一步調(diào)動職工干事創(chuàng)業(yè)激情。
扶商穩(wěn)商幫助商家“起死回生”
前不久，陳先生想在兩江名居公租房小區(qū)開家面館。當(dāng)他把想法告訴兩江名居商管公司管理人員時(shí)，卻被潑了冷水：“我們附近已有十家面館了，要不要考慮換個(gè)品種？”
“高質(zhì)量的商業(yè)運(yùn)營必須避免同質(zhì)化競爭。”兩江名居商管公司負(fù)責(zé)人介紹，他們對大區(qū)塊人流動線、車流動線、人口結(jié)構(gòu)、客群結(jié)構(gòu)、消費(fèi)力等進(jìn)行分析，精確項(xiàng)目定位。同時(shí)，為幫助商家快速度過“新手期”，商管團(tuán)隊(duì)不僅為新進(jìn)商家提供“五免”服務(wù)（免費(fèi)選址推薦、店招設(shè)計(jì)、開業(yè)視頻、宣傳推廣和開業(yè)運(yùn)營指導(dǎo)），還不定期免費(fèi)開設(shè)培訓(xùn)課程，分析市場趨勢，教授推銷技巧，幫其搭上“流量快車”。
得益于商管人員的專業(yè)研判能力，一些商鋪甚至“起死回生”。
今年2月，“街調(diào)”女裝入駐幸福華庭小區(qū)。4月起，該商戶租售比連續(xù)兩個(gè)月達(dá)到60%。幸福華庭商管人員得知情況后，幫其分析區(qū)域客群消費(fèi)喜好，建議將淺色系、修身型衣服換成深色系、寬松版衣服，并適當(dāng)增加童裝類服飾銷售。他們還在主通道給商家做宣傳，在社群微信中進(jìn)行新品推薦。兩個(gè)月時(shí)間，“街調(diào)”女裝月銷售量上升約54%。
為吸引知名餐飲企業(yè)入駐，商管公司主動出資數(shù)十萬元實(shí)施電量增容，排水、土建及立面改造“手術(shù)”；策劃“奶茶節(jié)”“三八女神節(jié)”等活動，對產(chǎn)品進(jìn)行折扣補(bǔ)貼。“注重賦能是公租房商業(yè)運(yùn)營的核心之一，幫助商家就是幫助自己，已成為重發(fā)公司及其合作團(tuán)隊(duì)的共識?！敝匕l(fā)置業(yè)公司資產(chǎn)部經(jīng)理王國祥說。
逐盤召開商戶商談會，解決急難愁盼問題1000余件，通過穩(wěn)商助商間接解決2萬余人就業(yè)問題；緊盯罐改氣、電力設(shè)施升級等重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對工程改造及物業(yè)升級投入累計(jì)超過2億元；完成疫情期租金減免1.82億元，惠及3200多戶……通過一系列務(wù)實(shí)的幫扶舉措，新冠疫情期間重發(fā)公司公租房商業(yè)資產(chǎn)在退租30萬平方米的情況下，每年實(shí)現(xiàn)5萬至6萬平方米的新增凈出租，出租率上升近15個(gè)百分點(diǎn)，全國罕見。
尋找新增長點(diǎn)提升“吸金”能力
重發(fā)公司還鼓勵(lì)商管團(tuán)隊(duì)和租賃戶策劃并尋找新增長點(diǎn)，提升公租房商業(yè)門面“吸金”能力，努力實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)價(jià)值最大化。
9月中旬，城南家園惠家二手綜合市場試運(yùn)行，大到上千元一臺的空調(diào)、冰箱，小到4元的陶瓷杯碗，這里都可以“淘”到，每天銷售額達(dá)五六萬元。
“惠家市場雖然位于主干道旁，我們租賃時(shí)卻非常冷清?！敝貞c百斯福商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人回憶，他們先在商鋪一樓引入農(nóng)貿(mào)市場，待人氣漲起來后，再針對公租房小區(qū)人員流動性強(qiáng)，二手家電、家具需求量大的特征，在二三樓打造二手交易市場。
為增加入駐企業(yè)對店鋪發(fā)展的信心，百斯福對城南家園二三樓舊貨市場、四樓酒店業(yè)務(wù)注資，分別占股48%、60%。“商業(yè)運(yùn)營要算大賬。把‘二房東’變?yōu)椤蓶|’，才能更好地實(shí)現(xiàn)互利共贏?！卑偎垢Ｉ坦茇?fù)責(zé)人認(rèn)為。
最近，兩江名居閑置11年的商業(yè)資產(chǎn)完成招租，將新增租金3800萬元。這個(gè)“硬骨頭”被攻克，得益于兩江名居商管抓住2021年全國推行“一刻鐘便民生活圈”試點(diǎn)的機(jī)遇，制訂“一心四街”發(fā)展規(guī)劃，豐富區(qū)域業(yè)態(tài)和居民生活品質(zhì)。
“一心”指家庭式鄰里生活體驗(yàn)中心，四街，即吃街為主題餐飲街區(qū)、鮮街為“菜籃子”生活主題街區(qū)、學(xué)街為親子文化主題街區(qū)，嗨街為夜間生活主題街區(qū)。在打造“一心四街”的過程中，為說服占據(jù)一樓主通道的超市商家騰出部分鋪面，商管曾與商戶展開“拉鋸戰(zhàn)”。但當(dāng)“一心”實(shí)施業(yè)態(tài)調(diào)整后，商戶驚訝地發(fā)現(xiàn)，雖然自家租用面積減少了，客流量卻上升了30%?！懊髂赀@里的生活體驗(yàn)中心正式投用后，店鋪人流還會大幅度上升?！痹撋虘粽f。
一些先進(jìn)的管理辦法也用到了招商運(yùn)營中。例如，美麗陽光公租房項(xiàng)目處于沙坪壩區(qū)井口與北碚老公路之間，周邊是廠房，租出去的店鋪不到一半。為盤活這里的資產(chǎn)，重發(fā)公司與歡樂寓公寓管理有限公司簽訂協(xié)議：商管運(yùn)營初期不拿一分錢，待租金收入達(dá)到考核指標(biāo)后，再按約定比例分成。歡樂寓正著手引入二手家具市場等業(yè)態(tài)，爭取明年租用體量較今年增長15%至20%。
據(jù)介紹，下一步，重發(fā)公司將重點(diǎn)發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老、充電樁、技能培訓(xùn)、二手市場、倉儲物流等產(chǎn)業(yè)，加快推進(jìn)智慧社區(qū)建設(shè)，力爭2027年底公租房商業(yè)資產(chǎn)整體出租率達(dá)到并穩(wěn)定在60%以上，收租率達(dá)90%，建成全國公房商業(yè)的示范標(biāo)桿。
