▲江北區(qū)觀音橋好吃街已成新地標(biāo)，食客絡(luò)繹不絕。記者 羅斌 攝視覺重慶
開欄語
最是一年春好處，不負春光更前行。在這個春天，現(xiàn)代化新重慶建設(shè)從全面部署到縱深推進，處處賽馬比拼、奮勇爭先；在這個春天，重慶日報報業(yè)集團傾力打造的融合傳播旗艦——新重慶客戶端正式煥新上線，擁抱新重慶，奔向新未來。今日起，新重慶客戶端-重慶日報開設(shè)“新重慶高質(zhì)量發(fā)展調(diào)研行”大型報道欄目，深入各區(qū)縣、園區(qū)、企業(yè)調(diào)研采訪，講述新重慶在抓投資、促消費、穩(wěn)產(chǎn)業(yè)、增進民生福祉、擴大對外開放以及推進“三攻堅一盤活”改革突破等方面推動高質(zhì)量發(fā)展的故事，敬請關(guān)注。
丁家坡洋芋、劉酥肉、葡萄井涼粉……江北區(qū)觀音橋好吃街，每天上午10點到晚上11點，食客絡(luò)繹不絕從四面八方涌來。
經(jīng)營面積不足1.2萬平方米的美食街，每天至少迎客11萬人次，今年春節(jié)期間，人流量更是高達130多萬人次。放眼全國各大好吃街，它也是排名前列的“人氣王”。
誰能想到，就在13年前，好吃街所在的這棟建筑，還是黑咕隆咚的爛尾樓。一樓、二樓稀稀落落的五金店和建材店，白天不開燈的話，只能“打黑摸”，庫房里更是積了厚厚一層灰……
從“爛尾樓”到“人氣王”，背后是一段國有資產(chǎn)盤活的艱辛歷程。當(dāng)下，全市上下正全力推進“三攻堅一盤活”改革突破，從觀音橋好吃街的涅槃之路，我們或許可以獲得一些經(jīng)驗和啟發(fā)。
“燙手山芋”誰來接
2015年夏天，25歲的榮昌小伙周小亮，騎著三輪車?yán)@著觀音橋商圈擺游攤。當(dāng)時的他做夢也想不到，自己有朝一日能在這兒有固定攤位，還連開了7家店。
當(dāng)時的好吃街，還不叫“好吃街”，叫“建新市場”。位于江北區(qū)東環(huán)路59號附6號的這棟大樓，雖然包括負一樓一共只有6層，但產(chǎn)權(quán)卻非常復(fù)雜：地下的三層車庫和負一層屬于大融城，一至三層是江北區(qū)屬國有資產(chǎn)，一開始歸重慶市觀音橋農(nóng)貿(mào)市場管理處管理，后經(jīng)過改革，業(yè)主變更為重慶盤溪市場管理有限公司（下稱盤溪公司）。四層、五層里的單元，則分別由628個業(yè)主持有。
多年來，大樓招租的商鋪，賣過花椒等農(nóng)產(chǎn)品，也賣過家具、五金，甚至水泥河沙。與大融城和北城天街僅一墻之隔，按說，地理位置如此優(yōu)越，生意本該很火爆，除了商業(yè)定位一直不明晰之外，它還有個致命的弱點——沒有自己的車庫，也沒有交通動線。
盤溪公司執(zhí)行董事張霆回憶，觀音橋商圈發(fā)展如火如荼，這塊黃金寶地卻沒有發(fā)揮價值，收益低、閑置浪費的情況存在，與整個商圈發(fā)展不匹配，國有資產(chǎn)的效益沒有充分發(fā)揮出來。
怎么辦？江北區(qū)邁出了大膽的一步——向民企拋出“橄欖枝”，想憑借民企靈活的運營方式和豐富的市場經(jīng)驗，將這塊資產(chǎn)盤活。
當(dāng)時，并沒有多少人敢接這個“燙手山芋”，接招的是浙江人高修斌。高修斌從紹興來重慶打拼多年，一直從事電訊行業(yè)，他看到這棟樓的第一眼，就覺得這是塊“寶地”。
2011年1月，重慶新天街投資管理有限公司（以下簡稱新天街）成立，高修斌是法人代表、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。新天街與盤溪公司達成意向，以每平方米40-45元的價格將這里租下來，一口氣租了3層，免租期1年，一共租16年，其中租金每年以5%的漲幅遞增。
為方便統(tǒng)一管理，高修斌又對上面兩層原有的零散商戶進行了清退。大部分業(yè)主還算配合，簽完合同就搬走了，但有108位業(yè)主，合同是簽了，卻既不肯支付水電費和租金，也不肯搬走。經(jīng)過反復(fù)洽談，新天街支付每戶一筆補償金，當(dāng)場發(fā)現(xiàn)金，拿一個、走一個?！斑€沒開張就花了一大筆錢?！备咝薇蟋F(xiàn)在回想起來，還覺得當(dāng)時的自己膽子太大。
“民營企業(yè)往往看準(zhǔn)了就干，不會束手束腳。當(dāng)時，新天街的一系列動作對大樓‘騰籠換鳥’起到了關(guān)鍵作用，為好吃街的持續(xù)發(fā)展打下了基礎(chǔ)。”觀音橋商圈黨工委委員、商圈辦二級調(diào)研員楊玉鴻感嘆道。
坐地收租“不香”了
本以為解決了復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)問題，就能將“寶地”變成“聚寶盆”，但事情遠沒有那么簡單。
那幾年，北城天街、大融城、陽光世紀(jì)三大商業(yè)體如日中天?！八鼈円?guī)模大、品牌影響力強、管理也更規(guī)范，我們正面競爭只有死路一條，得搞錯位經(jīng)營！”高修斌發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時很多個體戶想在觀音橋商圈的崛起中分一杯羹，但大商場對這些小商戶興趣不大。
高修斌想，何不當(dāng)“二房東”，吸納這些小商戶進來？“我以每平方米40元的價格租進來，加上裝修、折舊、管理費，好的位置租出去100—200元，差的租90—100元，坐著收錢不香嗎？”
但很快，高修斌就發(fā)現(xiàn)，坐著收錢“一點也不香”。
2012年12月，星天廣場開業(yè)。這里一開始業(yè)態(tài)很雜，鞋包、飾品、小吃、數(shù)碼應(yīng)有盡有，但沒有車庫、沒有知名度，人氣一直不旺。入駐的小商戶很多都是交了三個月的租金來試水，三個月賺不到錢就關(guān)門大吉。
高修斌算了筆賬：第一年，進來的小商戶倒閉了75%，第二年倒閉了95%，除了銀行和少數(shù)生存能力極強的，無一幸免，公司每年虧損在2000萬元左右。
“走了一個，我們又招一個進來，到后面90元一平方米都租不出去。”3年下來，虧得高修斌坐不住了，“不能走這條路了，這是個無底洞！”
一個是業(yè)態(tài)，什么都想做，最后什么都做不好；另一個是模式，坐地收租，商戶大面積倒閉，公司也活不下去。
2016年，四處考察學(xué)習(xí)后，高修斌決定將原來單純的租賃模式，轉(zhuǎn)換成“聯(lián)營+扣點”模式，業(yè)態(tài)就只做美食和服裝。新天街負責(zé)店面裝修，并承擔(dān)房租、物業(yè)管理、水電等費用，小商戶連租金都不用交，只需拎包入駐，營業(yè)額按比例分成。
“不能讓企業(yè)白白投資，得讓他們能賺錢、留得住。”在此期間，江北區(qū)相關(guān)部門、盤溪公司也做了不少服務(wù)。比如，協(xié)調(diào)市級、區(qū)級和街道層面，變更人行道、加裝電梯、架設(shè)人行天橋、優(yōu)化交通動線等。同時，為支持新天街的發(fā)展，還暫停自2016年4月至2019年3月期間的租金遞增。
“之前，我們只負責(zé)收租，相當(dāng)于把經(jīng)營的風(fēng)險都轉(zhuǎn)嫁給小商戶，而轉(zhuǎn)型后，風(fēng)險由我來承擔(dān)，小商戶只管放手去經(jīng)營，最后利益共享。”高修斌在星天廣場門外掛牌“好吃街”，開始尋找合適的商戶來試水。
第一個“吃螃蟹”的是貴州遵義蝦子羊肉粉。該商戶之前租了個小鋪面賣飲料，2015年，店鋪業(yè)績每月3萬元。他有做羊肉粉的經(jīng)驗和技術(shù)，但手頭只有1萬元現(xiàn)金，想換品類卻有心無力。
高修斌找到該商戶，雙方一拍即合。新天街出錢幫他將原來的鋪面重新裝修。商戶不僅不用再支付房租、水電等費用，新天街還想辦法幫他引流。2016年，該門店月營業(yè)額達21萬元?！巴粋€地段，之前每個月只能收1萬元租金，現(xiàn)在雖然投入了一筆錢，但利潤翻了幾倍。原來不是地方不對，而是模式不對?！备咝薇蠡腥淮笪?。
有了第一家的成功經(jīng)驗，“復(fù)制粘貼”，就成了順理成章的事。
丁家坡洋芋的進擊之路
2016年，觀音橋人氣越來越旺，好吃街對那些會手藝、沒資金又愿意干的個體戶敞開大門。周小亮扔下三輪車，扎進好吃街賣洋芋。剛開始，他的門面只有1米多寬，跟一張課桌差不多。
別看店面小，但周小亮特別肯吃苦，也愿意鉆研。他聽很多食客說，最好吃的洋芋是大足丁家坡洋芋。于是，他跑去大足取經(jīng)學(xué)藝。這種洋芋是用小刀去皮，浸泡后切片，將切好的洋芋片倒入開水中煮，撈出來冷卻后，撒上秘制調(diào)料后攪拌均勻。
“確實好吃，而且適合大多數(shù)人的口味。”周小亮隨后將招牌換成了“丁家坡洋芋”。來觀音橋的外地人居多，但附近也有不少住家戶，周小亮便將佐料改良，兼顧本地人和游客的口味。土豆的淀粉含量跟口感密切相關(guān)，他就四處尋找好的品種。功夫不負有心人，他找到了內(nèi)蒙古的一種土豆，口感爽脆，很適合做成洋芋片，便開始穩(wěn)定采購。
漸漸，好吃街的“丁家坡洋芋”聲名鵲起，一開始，每天只能賣七八百元，不到半年，日營業(yè)額就增長到兩千多元，周末能賣到三千多元。
初進好吃街時，周小亮的門店也是交租的模式，每月交2000元租金。2017年，新天街全面推行聯(lián)營模式，周小亮第一批簽約。
店面太小，生意越來越好，產(chǎn)品擺不下，周小亮申請擴大面積。新天街出場地、出裝修，2017年底，他的小店擴大了一倍，業(yè)績也飛速增長。
6年下來，周小亮一口氣在好吃街連開7家門店，不僅賣洋芋，還賣冰粉、涼糕、酸辣粉等，員工也有了四五十人。這7家店日均營業(yè)額5萬-6萬元，周末能達到10萬元。今年春節(jié)期間，這7家店生意火爆，尤其是正月初六那天，創(chuàng)下了日營業(yè)額17萬元的新高。
“4個3”就能炸掉“大王”
在周小亮看來，自己一個農(nóng)村娃來到城頭，能把生意做成現(xiàn)在這樣，全因為“背靠大樹好乘涼”。
“我也有不少朋友在擺攤，很多地方，商戶和商場是對立的關(guān)系，商場看你生意好，就想漲你租金。但這里不一樣，你好我好大家好?！敝苄×琳f，新天街會策劃層出不窮的活動，比如“三八”國際婦女節(jié)，整條街“滿200送38元券”，有時候還會組織大規(guī)模免費品嘗活動。
對小商戶來說，最重要的就是引流和幫扶?！拔覀兠磕甓紩睦麧欀袚艹?000萬元用來做營銷。公司還出錢組織商戶外出學(xué)習(xí)考察，每個月組織一次學(xué)習(xí)大會，幫商戶定制個性化方案等?！备咝薇笳勂疬@些年的經(jīng)營心得，滔滔不絕。
引流的同時，新天街盡量在大米、食用油、豬肉等食材上從源頭統(tǒng)一把控品質(zhì)。比如大米，至少得是5元一斤的，為此，高修斌專門跑了8000多公里，到黑龍江找到一款“五常大米”統(tǒng)一采購。土豬肉和普通豬肉之間的差價在1—5元之間，有的小商戶舍不得用土豬肉，高修斌便為他們每斤補貼1.5-2.5元不等，降低其經(jīng)營成本，幫其減輕壓力。
商場里，到處都掛著“做小吃沒得巧，六分靠真材實料，三分工序火候到，只有一分竅”的標(biāo)語。23名樓管每天在樓層巡查，對入駐商戶進行精細化的規(guī)范管理，包括迎客話術(shù)、清潔衛(wèi)生乃至抄手、涼面等食物的制作規(guī)范等，都有嚴(yán)格要求。一份商戶操作規(guī)范手冊，足足整理了76萬字。而對員工偷偷抽煙、操作不規(guī)范、食材不衛(wèi)生、欺詐顧客等情況，罰起款來也絕不手軟。
如此嚴(yán)苛的標(biāo)準(zhǔn)，商戶沒有意見嗎？“一開始也有人抱怨管得太嚴(yán)，后來發(fā)現(xiàn)還是嚴(yán)點好，堅持下來就成了習(xí)慣?！敝苄×列χf。
對商戶的管理，新天街根據(jù)地段、定位分別設(shè)立業(yè)績考核標(biāo)準(zhǔn)，一年考核三次，如果三次均不達標(biāo)，就結(jié)束合同?！白龅煤镁妥?，做不好就走人?！备咝薇笳f，近年來，好吃街里商戶的淘汰率約為35%，都是考核不合格走掉的。
總結(jié)經(jīng)驗時，高修斌有所感悟：“3是撲克中最小的牌，但‘4個3’加在一起，就能炸掉‘大王’。當(dāng)個體的力量弱小時，就需要團結(jié)起來?！?
做好資產(chǎn)盤活“文章”
走進現(xiàn)在的好吃街，一樓賣時裝，二樓、三樓賣美食，四樓、五樓則是美甲理發(fā)等行業(yè)。明亮的光線、有設(shè)計感的店鋪裝修，讓整個業(yè)態(tài)更上檔次，擺脫了人們對地下商場的固有印象。最大的轉(zhuǎn)變則是：原先是公司到處招租還招不到，現(xiàn)在是小商戶擠破頭想進來。
嘗到甜頭后，新天街又將附近天和里接手過來，打造成好吃街B區(qū)。
2021年，好吃街B區(qū)開業(yè)。如今，A區(qū)、B區(qū)共有236家餐飲單位，聚集了全國各地1000余種小吃及重慶本地火鍋、串串、燒烤、江湖菜等系列，平均客單價在15—25元之間，以價廉物美著稱，吸引著四面八方的游客前來打卡。
業(yè)績節(jié)節(jié)攀升，有數(shù)據(jù)為證——2024年，好吃街春節(jié)客流比2023年同比上漲20%，比2022年上漲82%，比2019年漲了121%。
從“爛尾樓”到“人氣王”，新天街的逆襲，堪稱民營資本深度參與國有資產(chǎn)盤活的經(jīng)典案例。
江北區(qū)有關(guān)負責(zé)人介紹，近年來，該區(qū)積極推動閑置國有資產(chǎn)盤活，堅持靈活利用、分類盤活、重點推進，取得明顯成效。其中，積極探索引入如新天街這樣的社會力量，通過合作經(jīng)營、特許經(jīng)營、資源共享等方式整合優(yōu)質(zhì)資源，打造文創(chuàng)園、好吃街、“韓國首爾街”等多種業(yè)態(tài)，著力破解難題，做好資產(chǎn)盤活“文章”。
記者從市國資委獲悉，黨的十八大以來，重慶市屬國有企業(yè)與民營企業(yè)等社會資本股權(quán)合作金額超過700億元，混合所有制企業(yè)數(shù)量已占到市屬國企總量的一半，資產(chǎn)總額占國有企業(yè)資產(chǎn)總量近三分之二，利潤貢獻比達九成，形成了國有經(jīng)濟與民營經(jīng)濟共同發(fā)展的良好局面。
